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  • “防風險+保民生+促消費”相互協同 房地產市場轉入新發展模式
  • 2023年03月12日 來源:證券日報

提要:“此外,還可以發展公共服務,提升租賃住房本身的質量,優化租賃住房周邊配套設施,改善居住體驗。通過探索積分賦權等方式,使公共服務的享受標準與住房擁有情況脫鉤,使租賃群體也能享有同等范圍與質量的公共服務資源?!币εD如是說。

化解房企風險、提振樓市信心、改善房地產行業資產負債表……這是過去一年房企、地產從業者以及購房者十分關注的話題。那么,關于房地產市場,今年全國兩會釋放了哪些新信號?

仔細研讀今年政府工作報告后可知,有三大方面內容值得關注,一是有效防范化解優質頭部房企風險;二是支持剛性和改善性住房需求;三是加強住房保障體系建設,解決好新市民、青年人等住房問題。這意味著,今年房地產行業將聚焦“防風險+保民生+促消費”三大方面,促進行業走向新發展模式。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波向《證券日報》記者表示,“當下,房地產業已從‘增量時代’進入到‘存量時代’?;诖?,建議拓寬房企的融資通道、優化預售資金監管制度、加速數智化落地,讓房企行穩致遠?!?/p>

至于房地產行業如何向新發展模式轉變?姚勁波認為,房地產行業本身需要從“帶動經濟發展”單引擎作用,向“經濟發展與保障民生需求”的雙引擎作用轉變;地方政府逐步從土地財政向優化稅收結構轉變;房地產開發從“舊三高”模式向更關注城市低碳化發展、提供與居住需求升級相匹配的產品與服務品質升維的模式轉變。

多措并舉化解房企風險

改善行業資產負債表

今年政府工作報告提出,“有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,防止無序擴張,促進房地產業平穩發展”。

“過去幾年,房地產行業規??焖贁U張主要靠‘快周轉戰略+高杠桿’模式,這種發展模式是不可持續的?!敝性禺a首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,建立良性循環模式需要繼續降低企業杠桿,動態調整政策,促進整體市場平穩運行。

“要防止風險擴散到優質房企。當下實施‘三箭齊發’等政策,重點是穩定優質房企,這是行業和市場的基本盤?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示,對于其他出險企業,應堅持市場化原則,該破產的破產、該重組的重組。

“降杠桿、縮規模是當前改善房企資產負債情況的主要方式,也是控制風險的主要手段。保持合理負債水平、調整債務期限結構及融資結構、提升股權比例是降杠桿的主要途徑;推動收并購、發行CMBS/CMBN、REITs等實現資產出表,可達到補充現金流和縮表的效果?!敝兄秆芯吭浩髽I研究總監劉水向《證券日報》記者表示。

至于實操層面如何落地,中指研究院市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示,“2022年底,‘金融16條’‘三支箭’等政策措施先后出臺,至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元,交易商協會已受理儲架式發債申請超1400億元,近40家企業公布定增、配股募資計劃。其中,碧桂園、雅居樂已完成配股,企業融資環境持續改善?!?/p>

在優化A股房企股權融資后,據公開數據顯示,截至目前,共有14家房地產企業發布再融資預案,預計融資合計約573.16億元;在全面實行股票發行注冊制過程中,多家房地產企業的再融資申請已順利平移至交易所,近日均已受理。

“此外,房企可以拿出優質自持物業,參與REITs發行,實現資產出表與現金補充的雙贏?!眲⑺硎?,當前房地產行業正在進入存量時代,盤活自持物業成為補充現金流、提高資產流動性的良好手段。

今年2月份,中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》,明確不動產投資范圍、管理人試點要求等。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,“從房企角度來看,私募基金入場將有助于房企盤活存量資產,增加融資渠道,化解房企金融風險?!?/p>

“對于持有商業地產的房企來說,要提升運營效率、加強地產的盈利能力,進而做高商業地產價值,有利于REITs的發行與融資。對于持有租賃物業的房企來說,要積極打造長租品牌,貼合政策開發長租市場。一方面利用窗口期通過REITs實現融資,另一方面也為探索新模式、拓展經營方向打好基礎?!眲⑺硎?。

全國政協委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執行官張懿宸建議,階段性推出具有中國特色的商業不動產公募REITs工具,助力化解住宅交付風險。具體來看,盤活問題房企的存量資產,通過“問題房企”和“優質資產”的隔離,控制產品風險;所募集資金除歸還項目自身的負債以外,全部用于解決問題房企自身的“爛尾樓”交付問題,嚴禁挪作他用;制定特殊的募集資金監管要求,針對該類別企業和資產的特殊情況,建立專門的資金監管機制。

劉水認為,私募基金投資此類項目有兩種方式,一是注入股權資本,二是提供相應借款,為項目開發建設提供資金保障,加速項目“保交付”進程。不動產私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛,資金體量也更為龐大,對房企來說是更有潛力的融資方式。

劉麗杰表示,展望2023年,化解房企風險仍將是各地政府的關注重點,各項已出臺政策將進一步深化落地,房企金融風險有望加快出清。

落實“保交樓”保民生工作

激活樓市需求提振購房信心

多位行業專家表示,在防風險、改善行業資產負債情況同時,要將政策著力點落在進一步強化“保交樓”保民生、支持合理住房消費需求等方面,堅持“房住不炒”定位。

“‘保交樓’仍是化解房企金融風險的重要一環?!眲Ⅺ惤鼙硎?,新房項目順利交付,滿足剛性和改善性需求,房地產市場才能從根本上恢復平穩發展。2022年,在多項金融政策支持下,“保交樓”取得一定進展,但仍有一定體量的停工項目尚未得到妥善處置,2023年“保交樓”任務仍需努力落實。

當前,多地都將“保交樓”工作視為重要任務。比如,吉林省今年要求完成1.5萬套保交樓任務;安徽省推進房地產開發項目逾期交房專項治理,加強商品房預售資金、交付質量等監管力度。

“對于房企來說,要抓住當前各項利好政策,通過補充資金完成‘保交樓’任務,通過借新償舊、合理展期緩解償債壓力,通過收并購等市場化方式實現資產‘瘦身’?!眲⑺硎?,在積極主動化解風險的基礎上,房企才有望在銷售市場和融資市場上重獲信任,進而修復現金流。

今年政府工作報告指出,“支持剛性和改善性住房需求”。2022年以來,各地持續出臺優化購房信貸、公積金、松綁限購、限售等政策,降低購房門檻及成本,加快剛需及改善性需求入市。

全國人大代表、榮華控股集團董事長崔榮華建議,在全國范圍內推行住房商業貸款轉住房公積金貸款的政策。她表示,“在房地產市場規模大、影響人群數量多的一線城市,加快推行速度,讓惠民政策盡快落地,在已出臺‘商轉公’政策的城市出臺實施細則,推動‘商轉公’的真正落地,并為后續跟進城市提供參考樣本?!?/p>

全國政協委員、國務院發展研究中心原黨組書記馬建堂表示,在居民消費中,住房及相關消費占比很高,去年四季度中央出臺了穩定房地產市場的若干條政策,目前一些一線城市的房地產市場有所復蘇,消費和價格都有所回升。

“要繼續實施中央已經出臺的穩房地產市場的舉措,多種方式緩解房地產開發企業的流動資金困難,鼓勵剛性和改善性住房消費需求??傊?,一定要把房地產市場穩住?!瘪R建堂說。

“預計需求端的支持性政策仍將保持連續性和穩定性?!眲Ⅺ惤鼙硎?,當前市場修復態勢尚未穩固,仍要進一步修復市場預期,應加大對改善性住房消費的支持力度。

陳文靜表示,“預計未來針對新市民住房的政策支持力度將進一步加強,特別是在新市民人口較多的城市,降低購房門檻和購房成本均有一定空間。同時,對于購買家具、家電等配套消費的金融支持力度也可以加強?!?/p>

告別高負債無序擴張時代

推動向新發展模式平穩過渡

今年政府工作報告提出,“要加強住房保障體系建設,解決好新市民、青年人等住房問題”。在業內看來,這是房地產新發展模式的重要支撐點。

全國政協委員、四川省商會副會長、明宇實業集團有限公司董事長張建明建議,同步推進保障性住房建設和商品房市場化,完善住房“雙軌制”長效體系。應將“人人有房居”而非“人人有房產”作為政策導向,一手抓保障性住房建設,一手抓商品房市場化,加快完善住房“雙軌制”長效體系。

“從住房結構來講,保障性住房的建設規模將會進一步提高,向更多的人提供低成本住房。在實現‘住有所居’的同時,也能起到穩定房價的作用?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛向《證券日報》記者表示,“房價穩定了,地價也就穩定了,進而預期也就穩定了?!?/p>

為了加快發展保障性租賃市場,2023年1月份舉行的全國住房和城鄉建設工作會議,把發展保障性租賃住房,加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題,作為2023年房地產市場工作的重點內容之一。

那么,如何擴大長租市場規模,同時確保租賃市場有合適的回報率呢?上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘向《證券日報》記者表示,可以從降低租賃住房建設運營成本和完善退出機制等方面入手。一方面給予住房租賃企業一定風險補償和其它相關政策支持;另一方面,通過確立清晰的產權關系和建立穩定的租賃關系,不斷豐富基礎資產類別,加快推進租賃住房領域REITs。

實際上,2022年12月份,證監會副主席李超曾提出,加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

“此外,還可以發展公共服務,提升租賃住房本身的質量,優化租賃住房周邊配套設施,改善居住體驗。通過探索積分賦權等方式,使公共服務的享受標準與住房擁有情況脫鉤,使租賃群體也能享有同等范圍與質量的公共服務資源?!币εD如是說。

更重要的是,對于業內極為關注的房地產新發展模式,有分析人士稱,核心之一就是低負債、穩杠桿、重運營,房企業務重心從前端開發向后端運營服務轉移,完成從開發商到運營服務商的轉變。中金公司研報表示,新發展模式蘊含著未來房企發展的五個新方向,一是新建商品住宅逐漸轉向重點服務于改善型需求;二是保障性和市場化租賃住房將成為發展藍海;三是綜合城市更新能力將為企業帶來更多機遇;四是存量房經營和交易活動的體量逐步擴大;五是房地產金融服務業務更加規范化發展。

“房地產新發展模式既是指業務方向的新模式,也是指經營策略的新模式。房企要將業務發展方向與當前改善資產負債表的導向相結合,在降低杠桿、縮減負債的前提下探索對應的發展模式?!眲⑺J為,房企首先要立足于開發業務,在此基礎上結合政策導向探尋新的業務發展方向,如參與城市更新、改善型住房建設、長租項目建設等。

總體而言,當下的房地產行業已經告別高負債模式,走上向新發展模式平穩過渡之路。



責任編輯:焦兮兮
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