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  • “提前還貸潮”下房主與銀行的博弈 劃重點帶你讀懂
  • 2023年02月09日 來源:中國網

提要:“只要房貸利率高于理財利率,房價和居民預期房價繼續下跌,提前還貸的動機就一直會存在?!崩钣罴沃赋?,這也是去年以來,房地產貸款占新增貸款的比例走低的原因。

提前還房貸,房主很急,銀行更急?貫穿了2022年的“提前還貸潮”,2023年熱度不減。

房主們為何要急于提前還貸?明明銀行可以提早回款,為何卻并不歡迎?幾個問題帶你理清“提前還貸潮”。

買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經批貸難,如今還貸難?!碑斍暗恼Z境下,“還貸”指的已經不是月供的壓力,而是如何提前償還部分甚至全部房貸。

到底為什么會出現這一現象?58安居客研究院院長張波指出,提前還房貸本質上還是民眾對于未來不確性的防御性反應。

“我承擔了高利率,但手上的房子可能并沒有漲價,甚至還在跌價。那么現在最佳選擇就是還掉貸款,相當于理財了?!睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

近期房貸利率的動態調整也是非常重要的觸發因素?!皩Υ媪糠抠J來說,高利率的弊端更加凸顯了?!崩钣罴伪硎?,這時要么還貸款,要么還款后賣房再買房,騰挪為低利率房貸,這樣月供也就減少了。

資料圖:銀行工作人員清點貨幣。中新社記者 張云 攝

本可以提前收到錢,銀行又為何設置違約金或補償金、預約排隊等障礙,變相阻止提前還貸?

“銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸賺取利息,房貸利息又是比較重要的優質資產?!北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣表示,一方面是周期越長利息就越高,另一方面是之前的房貸利率比現在高不少,差額隨著時間的延續會越來越大。

央行發布的《2022年金融統計數據報告》顯示,2022年全年住戶存款增加17.84萬億,較2021年多增7.94萬億。

“這其中包括理財贖回的資金、預防性儲蓄、買房延后的資金等,大部分成為定期存款?!崩钣罴谓忉?,資金成本在增加,增量房貸申請在下降,存量房貸又被提前還款,銀行收益自然受到沖擊。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下,銀行是否可以設置還款障礙?

“部分存量房貸利率偏高,受當時房地產調控政策、供求關系影響和決定,反映的是當時房貸市場價格情況,主要不是銀行的問題?!闭新摻鹑谑紫芯繂T董希淼指出,雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利,但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更,不是借款人單方面的權利,的確需要借貸雙方協商一致。

王玉臣介紹,《民法典》第五百三十條規定:債權人可以拒絕債務人提前履行債務,但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用,由債務人負擔。

“如果提前還貸不損害銀行的利益,銀行是無權拒絕的,此外還要注意看雙方的協議約定?!蓖跤癯继崾?,一些銀行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金,這些約定的條款實際上就是格式條款,在司法實踐中這種條款認定無效的概率是極低的。

“如果不符合相關法律規定,又沒有相關協議約定,銀行就無權單方要求收取補償金或違約金?!蓖跤癯颊f。

若是確認好合同后,提前還房貸依然受阻,買房人應怎樣維護自身合法權益?

北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、律師朱逸聰提出三種維權渠道:一是先與貸款銀行積極協商,以及撥打貸款行總行的客服電話投訴;如果上述救濟途徑效果不佳,可以撥打銀保監會的投訴電話或者政務熱線;最后可依據貸款合同關于提前還款的約定,向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

“如果遇到因為銀行原因導致需要等待數月,一定注意做好相關取證?!蓖跤癯继嵝?,一般來說,如果沒有專門的APP,最好通過書面方式提交申請,提交申請時注意讓接受人簽回執,或者通過郵寄的方式做好取證,保存好郵單和銀行的簽收記錄。

資料圖:商品住宅高樓 中新社記者 陳超 攝

提前貸款會否持續vs存量房貸利率是否能降

當前提前還貸已引發多波熱潮,但業內普遍認為,這才只是開始。

“只要房貸利率高于理財利率,房價和居民預期房價繼續下跌,提前還貸的動機就一直會存在?!崩钣罴沃赋?,這也是去年以來,房地產貸款占新增貸款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房貸利率和現在4%以下多的新增房貸利率相差很大,且社會各種投資收益率持續降低,只要存量房貸不降低,未來幾個月提前還款會繼續明顯增加?!敝性禺a首席市場分析師張大偉認為,整體看提前還款才只是開始。

面對存量房貸客戶的還款壓力,呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多。

從銀行的角度看,張大偉認為,銀行大概率不會主動降低存量房貸利率,畢竟大部分已經成為金融產品,且一旦存量房貸降息,對銀行的利潤有很大影響。

但從宏觀角度看,與存量房貸利率息息相關的5年期以上LPR報價,市場普遍認為還有下調空間。

2023年1月1日,隨著2022年LPR的下調,部分存量貸款利率開始重新定價,簽訂LPR浮動利率的購房者房貸利率隨之降低,但對比當前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導房地產市場盡快實現軟著陸,5年期以上LPR報價下調的迫切性較高。接下來除了強化‘保交樓’等供給端支持外,持續下調居民房貸利率,推動樓市企穩回暖是關鍵所在?!睎|方金誠首席分析師王青認為,這也是上半年穩增長、防控風險的一個主要發力點。?作者:左宇坤




責任編輯:周峰菊
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